Consideraciones fiscales sobre las inversiones inmobiliarias en Alemania de sociedades de capital espa\u00f1olas
\nLa crisis del ladrillo en Espa\u00f1a as\u00ed como en otros pa\u00edses del sur de Europa ha provocado una creciente demanda de inversiones inmobiliarias en Alemania por parte de los inversores. Los aspectos considerados a continuaci\u00f3n responden al modelo mayoritariamente seguido por los inversores: las inversiones realizadas a trav\u00e9s de sociedades de capital cuya sede social y administraci\u00f3n se encuentran en Espa\u00f1a, sin disponer en Alemania de un establecimiento permanente.<\/p>\n
La compraventa de bienes inmuebles en Alemania ha de hacerse de acuerdo con la legislaci\u00f3n alemana (lex rei sitae). Una de la especifidades de la legislaci\u00f3n alemana reside en la obligaci\u00f3n de formalizar dicha compraventa ante notario, debiendo inscribirse el propietario del bien inmueble en el Registro de la Propiedad alem\u00e1n para que dicha compraventa surta efectos traslativos de propiedad. Tanto las sociedades de capital nacionales como las extranjeras est\u00e1n autorizadas a adquirir bienes inmuebles en Alemania.<\/p>\n
\u2013 impuesto de transmisiones patrimoniales
\nLa compraventa de bienes inmuebles en Alemania a trav\u00e9s de una sociedad de capital est\u00e1 sujeta al \u201cGrunderwerbsteuer\u201d, equiparable al impuesto de transmisiones patrimoniales.La obligaci\u00f3n del pago del impuesto recae tanto sobre el vendedor como sobre el comprador, si bien suele imponerse el pago de dicho impuesto en la escritura de compraventa generalmente al comprador.<\/p>\n
Dicho impuesto se calcula en funci\u00f3n del valor de la contraprestaci\u00f3n (\u00a7 8 Abs. 1 GrEStG). La contraprestaci\u00f3n consiste en el coste total de adquisici\u00f3n del inmueble. Esto es, el precio de compraventa as\u00ed como cualquier otra obligaci\u00f3n o carga asumida en la escritura (hipotecas, usufructos, etc.). El tipo impositivo depende del Estado Federal y oscila actualmente entre el 3,5 % y el 6,5 % de la base imponible. Dicho impuesto debe declararse como gasto y puede deducirse parcialmente en la declaraci\u00f3n de impuestos sobre la renta, seg\u00fan el procedimiento conocido como \u201cAfA\u201d.<\/p>\n
Asimismo recae la obligaci\u00f3n de pago de dicho impuesto en el caso de transmisi\u00f3n de al menos 95% de las participaciones sociales o acciones de una empresa que posea un inmueble. La base imponible en este caso no es el precio de compraventa de los valores sociales sino un valor fijado por la Administraci\u00f3n (\u201cBedarfswert\u201d) seg\u00fan las reglas fijadas en la legislaci\u00f3n aplicable (\u201cBewertungsgesetz\u201d).<\/p>\n
\u2013 Impuesto sobre el valor a\u00f1adido
\nLa adquisici\u00f3n de un inmueble no est\u00e1 generalmente gravada por el Impuesto sobre el valor a\u00f1adido (seg\u00fan \u00a7 4 Nr.9 a UStG ) pues primordialemente est\u00e1 sometida al impuesto de transmisiones patrimoniales (\u201cGrunderwerbsteuer\u201d). El adquirente dispone sin embargo de un derecho a optar por tributar por el impuesto sobre el valor a\u00f1adido, pudiendo as\u00ed deducirse el importe abonado por tal concepto de la declaraci\u00f3n sobre el impuesto sobre el valor a\u00f1adido frente a la hacienda alemana.<\/p>\n
Para ello es sin embargo necesario que la operaci\u00f3n de compraventa se realice para una empresa y que la misma est\u00e9 sometida a tributaci\u00f3n por el referido impuesto. As\u00ed, las adquisiciones de oficinas o inmuebles dedicados a fines empresariales pueden ser sometidas al r\u00e9gimen del impuesto sobre el valor a\u00f1adido mientras que para los inmuebles destinados a vivienda no existe tal opci\u00f3n.<\/p>\n
\u2013 Impuesto de sociedades
\nLas sociedades de capital sometidas a tributaci\u00f3n en Alemania, han de tributar sus ganancias al 15%. A este porcentaje se a\u00f1ade el llamado recargo de solidaridad (\u201cSolidarit\u00e4tszuschlag \u201c) que asciende a 5, 5 % del impuesto de sociedades. Las ganancias de una sociedad de capital tributan por tanto al 15,825 %.
\nEntre los rendimientos que tributan se encuentran las ganancias derivadas del arrendamiento de bienes. El impuesto sobre el rendimiento de capitales (\u201cKapitalertragssteuer\u201d) tributa sin embargo al 26,375 %.<\/p>\n
Los gastos de adquisici\u00f3n y producci\u00f3n\/construcci\u00f3n as\u00ed como los intereses derivados de operaciones de financiaci\u00f3n (nacional o internacional) de proyectos inmobiliarios, pueden deducirse como gastos de explotaci\u00f3n por v\u00eda del procedimiento conocido como \u201cAfA\u201d. Sin embargo, s\u00f3lo pueden deducirse los gastos derivados del inmueble, y no los del terreno o suelo. Para edificios construidos tras 1925 as\u00ed como para nuevas construcciones, existe una deducci\u00f3n de 2% de los gastos de adquisici\u00f3n.
\nLa deducci\u00f3n de gastos por realizaci\u00f3n de obras de mejora en el inmueble s\u00f3lo pueden deducirse por un corto peri\u00f3do de tiempo. Los gastos por saneamiento y mejora pueden distruibuirse a partes iguales y ser deducidos en un peri\u00f3do de entre dos y cinco a\u00f1os. Peque\u00f1as reparaciones pueden deducirse directamente en un a\u00f1o. Los adquirentes de inmuebles que necesiten ser saneados o modernizados deben tener en cuenta que en el caso de que dichos gastos superen m\u00e1s del 15% los gastos de adquisici\u00f3n del inmueble, no podr\u00e1n deducirse los mismos directamente, sino s\u00f3lo 2% de los mismos en una s\u00f3la vez.
\nEn el caso de sociedades de capital extranjeras hay que tener en cuenta los convenios de doble imposici\u00f3n. Seg\u00fan los mismos, existe la posibilidad de deducci\u00f3n o incluso restituci\u00f3n de los impuestos pagados por este concepto. En principio, deben tributar las ganancias derivadas de un inmueble en el pa\u00eds en el que se encuentre el mismo.<\/p>\n
En el caso de tr\u00e1fico jur\u00eddico entre Alemania y Espa\u00f1a debe tomarse en especial consideracion el convenio de doble imposici\u00f3n firmado entre Alemania y Espa\u00f1a el 3 de febrero de 2011 (en vigor desde enero de 2013).<\/p>\n
El mismo dispone que tributar\u00e1n en ambos pa\u00edses las ganancias derivadas de la venta de participaciones sociales o acciones de una sociedad espa\u00f1ola o alemana cuyos activos consistan al menos en un 50 %, directa o indirectamente, en bienes inmuebles o derechos sobre inmuebles situados en Espa\u00f1a o Alemania.<\/p>\n
El impuesto pagado en Espa\u00f1a (por ejemplo) podr\u00e1 as\u00ed deducirse del impuesto que ha de pagarse en Alemania. Con el convenio de doble imposici\u00f3n antiguo, s\u00f3lo exist\u00eda obligaci\u00f3n de pagar en Alemania, para el caso de empresas alemanas.<\/p>\n
\u2013 Impuesto sobre la actividad industrial o comercial
\nLos comercios o industrias sitos en Alemania est\u00e1n sujetos a tributaci\u00f3n del Impuesto sobre la actividad industrial y comercial seg\u00fan sus ingresos. La base imponible se determina en funci\u00f3n del beneficio comercial o industrial, seg\u00fan los criterios fijados en las disposiciones del Impuesto de Sociedades. Los beneficios deben tributar actualmente al 3,5 % m\u00e1s un coeficiente multiplicador que var\u00eda seg\u00fan municipio.
\nLas sociedades extranjeras sin establecimiento permanente en Alemania, no son sujetos pasivos del Impuesto sobre la actividad industrial y comercial.<\/p>\n
Las sociedades de capital extranjeras, dispongan o no de un establecimiento permanente en Alemania, deben tributar por las ganancias derivadas de la venta de un inmueble en Alemania seg\u00fan lo dispuesto en la ley del Impuesto de Sociedades alem\u00e1n al 15,825 %.
\nEn el caso de que la sociedad extranjera que proceda a la venta de un inmueble no disponga de un establecimiento permanente en Alemania, dicha venta no quedar\u00e1 gravada por el Impuesto sobre la actividad industrial y comercial (\u201cGewerbesteuer\u201d).<\/p>\n
Para cualquier cuesti\u00f3n derivada de la compraventa de inmuebles, quedan la Abogada Diana Hidalgo Ibero<\/a> o Rechtsanwalt J\u00f6rg-Andr\u00e9 Harnisch<\/a> a su entera disposici\u00f3n.
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