Consideraciones fiscales sobre las inversiones inmobiliarias en Alemania de sociedades de capital españolas
La crisis del ladrillo en España así como en otros países del sur de Europa ha provocado una creciente demanda de inversiones inmobiliarias en Alemania por parte de los inversores. Los aspectos considerados a continuación responden al modelo mayoritariamente seguido por los inversores: las inversiones realizadas a través de sociedades de capital cuya sede social y administración se encuentran en España, sin disponer en Alemania de un establecimiento permanente.
1. Adquisición del inmueble
La compraventa de bienes inmuebles en Alemania ha de hacerse de acuerdo con la legislación alemana (lex rei sitae). Una de la especifidades de la legislación alemana reside en la obligación de formalizar dicha compraventa ante notario, debiendo inscribirse el propietario del bien inmueble en el Registro de la Propiedad alemán para que dicha compraventa surta efectos traslativos de propiedad. Tanto las sociedades de capital nacionales como las extranjeras están autorizadas a adquirir bienes inmuebles en Alemania.
„Grunderwerbssteuer“ – impuesto de transmisiones patrimoniales
La compraventa de bienes inmuebles en Alemania a través de una sociedad de capital está sujeta al “Grunderwerbsteuer”, equiparable al impuesto de transmisiones patrimoniales.La obligación del pago del impuesto recae tanto sobre el vendedor como sobre el comprador, si bien suele imponerse el pago de dicho impuesto en la escritura de compraventa generalmente al comprador.
Dicho impuesto se calcula en función del valor de la contraprestación (§ 8 Abs. 1 GrEStG). La contraprestación consiste en el coste total de adquisición del inmueble. Esto es, el precio de compraventa así como cualquier otra obligación o carga asumida en la escritura (hipotecas, usufructos, etc.). El tipo impositivo depende del Estado Federal y oscila actualmente entre el 3,5 % y el 6,5 % de la base imponible. Dicho impuesto debe declararse como gasto y puede deducirse parcialmente en la declaración de impuestos sobre la renta, según el procedimiento conocido como “AfA”.
Asimismo recae la obligación de pago de dicho impuesto en el caso de transmisión de al menos 95% de las participaciones sociales o acciones de una empresa que posea un inmueble. La base imponible en este caso no es el precio de compraventa de los valores sociales sino un valor fijado por la Administración (“Bedarfswert”) según las reglas fijadas en la legislación aplicable (“Bewertungsgesetz”).
„Umsatzsteuer „ – Impuesto sobre el valor añadido
La adquisición de un inmueble no está generalmente gravada por el Impuesto sobre el valor añadido (según § 4 Nr.9 a UStG ) pues primordialemente está sometida al impuesto de transmisiones patrimoniales (“Grunderwerbsteuer”). El adquirente dispone sin embargo de un derecho a optar por tributar por el impuesto sobre el valor añadido, pudiendo así deducirse el importe abonado por tal concepto de la declaración sobre el impuesto sobre el valor añadido frente a la hacienda alemana.
Para ello es sin embargo necesario que la operación de compraventa se realice para una empresa y que la misma esté sometida a tributación por el referido impuesto. Así, las adquisiciones de oficinas o inmuebles dedicados a fines empresariales pueden ser sometidas al régimen del impuesto sobre el valor añadido mientras que para los inmuebles destinados a vivienda no existe tal opción.
„Körperschaftssteuer“ – Impuesto de sociedades
Las sociedades de capital sometidas a tributación en Alemania, han de tributar sus ganancias al 15%. A este porcentaje se añade el llamado recargo de solidaridad (“Solidaritätszuschlag “) que asciende a 5, 5 % del impuesto de sociedades. Las ganancias de una sociedad de capital tributan por tanto al 15,825 %.
Entre los rendimientos que tributan se encuentran las ganancias derivadas del arrendamiento de bienes.
El impuesto sobre el rendimiento de capitales (“Kapitalertragssteuer”) tributa sin embargo al 26,375 %.
Los gastos de adquisición y producción/construcción así como los intereses derivados de operaciones de financiación (nacional o internacional) de proyectos inmobiliarios, pueden deducirse como gastos de explotación por vía del procedimiento conocido como “AfA”. Sin embargo, sólo pueden deducirse los gastos derivados del inmueble, y no los del terreno o suelo. Para edificios construidos tras 1925 así como para nuevas construcciones, existe una deducción de 2% de los gastos de adquisición.
La deducción de gastos por realización de obras de mejora en el inmueble sólo pueden deducirse por un corto periódo de tiempo. Los gastos por saneamiento y mejora pueden distruibuirse a partes iguales y ser deducidos en un periódo de entre dos y cinco años. Pequeñas reparaciones pueden deducirse directamente en un año. Los adquirentes de inmuebles que necesiten ser saneados o modernizados deben tener en cuenta que en el caso de que dichos gastos superen más del 15% los gastos de adquisición del inmueble, no podrán deducirse los mismos directamente, sino sólo 2% de los mismos en una sóla vez.
En el caso de sociedades de capital extranjeras hay que tener en cuenta los convenios de doble imposición. Según los mismos, existe la posibilidad de deducción o incluso restitución de los impuestos pagados por este concepto. En principio, deben tributar las ganancias derivadas de un inmueble en el país en el que se encuentre el mismo.
Convenio de doble imposición entre Alemania y España
En el caso de tráfico jurídico entre Alemania y España debe tomarse en especial consideracion el convenio de doble imposición firmado entre Alemania y España el 3 de febrero de 2011 (en vigor desde enero de 2013).
El mismo dispone que tributarán en ambos países las ganancias derivadas de la venta de participaciones sociales o acciones de una sociedad española o alemana cuyos activos consistan al menos en un 50 %, directa o indirectamente, en bienes inmuebles o derechos sobre inmuebles situados en España o Alemania.
El impuesto pagado en España (por ejemplo) podrá así deducirse del impuesto que ha de pagarse en Alemania. Con el convenio de doble imposición antiguo, sólo existía obligación de pagar en Alemania, para el caso de empresas alemanas.
„Gewerbesteuer“ – Impuesto sobre la actividad industrial o comercial
Los comercios o industrias sitos en Alemania están sujetos a tributación del Impuesto sobre la actividad industrial y comercial según sus ingresos. La base imponible se determina en función del beneficio comercial o industrial, según los criterios fijados en las disposiciones del Impuesto de Sociedades. Los beneficios deben tributar actualmente al 3,5 % más un coeficiente multiplicador que varía según municipio.
Las sociedades extranjeras sin establecimiento permanente en Alemania, no son sujetos pasivos del Impuesto sobre la actividad industrial y comercial.
2. Venta del inmueble
Las sociedades de capital extranjeras, dispongan o no de un establecimiento permanente en Alemania, deben tributar por las ganancias derivadas de la venta de un inmueble en Alemania según lo dispuesto en la ley del Impuesto de Sociedades alemán al 15,825 %.
En el caso de que la sociedad extranjera que proceda a la venta de un inmueble no disponga de un establecimiento permanente en Alemania, dicha venta no quedará gravada por el Impuesto sobre la actividad industrial y comercial (“Gewerbesteuer”).
Para cualquier cuestión derivada de la compraventa de inmuebles, quedan la Abogada Diana Hidalgo o Rechtsanwalt Jörg-André Harnisch a su entera disposición.
