Die in Spanien als „Backsteinkrise“ („crísis del ladrillo“) bezeichnete Flaute auf dem Immobilienmarkt betrifft nicht nur Spanier sondern auch Ausländer, die ihren Traum am Meer oder unter der Sonne verfolgt haben. Wer in den letzten Jahren in Spanien eine Immobilieninvestition getätigt hat, befindet sich oft in folgender Situation: Entweder wird die Immobilie nicht vertragsgemäß aufgelassen bzw. übergeben (Vertragsdatum) oder die Immobilien werden nicht fertiggestellt mangels Baugenehmigung oder wegen der internen finanziellen Lage der Gesellschaft.

In letzter Zeit haben mehrere große Immobilienkonzerne Konkurs angemeldet, z.B. Martinsa Fadesa Inmobiliaria (die größte Firmenpleite der spanischen Geschichte), Hábitat Inmobiliaria, Grupo Tremón. Andere Bauträger und Bauunternehmer stehen unter Insolvenzverdacht und mehrere ihrer Geschäftsführer sind in Korruptionsskandale verwickelt wegen betrügerischem Vorgehen bei der Beschaffung von Genehmigungen.

Im Falle des drohenden Verlustes anbezahlter Gelder muss man bei der Frage nach dem richtigen Vorgehen unterscheiden, ob das Unternehmen schon Konkurs angemeldet hat oder ob es sich erst einmal „nur“ in einer schwierigen finanziellen Lage befindet.

Möglichkeiten seine Gelder zu sichern wenn das Unternehmen noch nicht insolvent ist

Wer einen Kaufvertrag über Immobilien mit einem spanischen Bauträger geschlossen hat und schon eine Anzahlung bzw. Monatsraten leistete, hat einen Anspruch auf Rückzahlung des Geldes wenn die Übereignung der Immobilie nicht vertragsgemäß erfolgt.

Dieser Anspruch setzt die eigene Vertragserfüllung durch den Betroffenen voraus. Wer auf Grund der nicht fristgemäßen Auflassung des Bauträgers die Zahlung einstellt, hat sich nicht vertragsgemäß verhalten und kann daher nur unter besonderen Umständen die Aufhebung des Vertrages verlangen. Die Käufer müssen also grundsätzlich immer bezahlen solange der Vertrag nicht aufgehoben worden ist.
Eine Ausnahme stellt der Verzicht der Bauträgergesellschaft auf die Zahlungen dar (z.B. hat der Konzern Martinsa Fadesa Hunderte Betroffene informiert, dass diese ihre Monatsraten behalten und zurücklegen können für den Fall, dass die Bauarbeiten fortgeführt werden sollten).
Nur wenn sich die Käufer vertragsgemäß verhalten haben, können diese also die Rückzahlung Ihres Geldes geltend machen.

Die Aufhebung des Vertrages sollte man zu erst durch ein sog. Burofax (eine in Spanien anzutreffende Zustellungsform mit amtlichem Nachweis in Bezug auf Inhalt und Versendung) an die Bauträgergesellschaft auf Grund der nicht fristgemäßen Auflassung oder wegen des Fehlens einer Baugenehmigung fordern (z.B. wenn das Grundstück sich in einem Naturschutzgebiet befindet oder wenn der Bauträger die sog. Genehmigung zum ersten Wohnen („licencia de primera ocupación“) nicht erhalten hat).
In der Praxis werden diese Burofaxe von den Bauträgern nicht beachtet, ermöglichen aber einen glaubhaften Nachweis hinsichtlich der Kündigung des Vertrages im Fall eines gerichtlichen Verfahrens in Spanien und sind für das weitere Vorgehen nötig. Darüber hinaus sollte man in diesem Burofax nach der Identifikation des Kontos fragen, auf dem sich die geleisteten Zahlungen befinden sollen.
Die gesetzliche Regelungen („Ley 38/1999,de Ordenación de la Edificación“ und „Ley 57/1968, por la que se regula la percepción de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas“) zwingen die Bauträger bzw. Bauunternehmer, durch eine Bankbürgschaft/Bankaval oder eine Versicherung, zur Sicherung der geleisteten Zahlungen. Diese müssen laut Gesetz auf einem separaten Konto eingezahlt werden.
Als Betroffener kann man sich im Fall einer Vertragswidrigkeit demnach (theoretisch) an das Finanzunternehmen wenden um die geleisteten Zahlungen und deren gesetzliche Zinsen (in Höhe von 5,5% im Jahr 2009) zurück zu fordern.
Diese Regelungen, die dem Verbraucherschutz dienen, bleiben aber leider oftmals beim Abschluss eines Vertrages unbeachtet. Es verbleibt dann nur der Gang zum Gericht, bei welchem die Bauträger und Bauunternehmer zwar verurteilt werden können, was aber keine Sicherheit darüber gibt wann und ob die Rückzahlung durch die Unternehmer, die sich in finanziellen Schwierigkeiten befinden, erfolgen wird. Wenn ein Liquiditätsproblem zu befürchten ist, sollte man vor Gericht einen Pfändungsarrest über das Vermögen des Unternehmers beantragen, z.B. damit er nicht über eine bestimmte Immobilie verfügen bzw. sie veräußern kann. Ein weiteres Problem entsteht, wenn man auf die gerichtliche Aufhebung des Vertrages wartet und das Unternehmen inzwischen Konkurs angemeldet hat. In diesem Fall befände man sich in zwei laufenden Verfahren, da man sich auch als Gläubiger beim Insolvenzverwalter anmelden muss.

Chancen der Käufer im Fall einer Konkursanmeldung

Das Spanisches Konkursgesetz (Ley Concursal 22/2003, vom 9 Juli) erlaubt dem Unternehmer, der sich in finanziellen Schwierigkeiten befindet, den Konkurs anzumelden („concurso voluntario“). Diese Variante hat Vorteile für den Unternehmer und seine Geschäftstätigkeit, da er seine eigenen Vorschläge unterbreiten kann („propuesta anticipada de convenio“) und die Zinsforderungen gehemmt werden. Das Gericht geht nämlich davon aus, dass der Unternehmer nicht bösartig seine Finanzlage den Gläubigern gegenüber darstellen will und spricht mildere Entscheidungen aus.
Ferner können die Gläubiger, die bestimmte Voraussetzungen erfüllen, den Konkurs vor Gericht beantragen („concurso necesario de acreedores“).
In beiden Fällen wird der Einzelrichter mit einem Beschluss den Konkurs anordnen oder verwerfen. Die Entscheidung hängt von den vorgelegten Unterlagen ab, die eine wirkliche Insolvenzlage (gegenwärtig oder zeitlich nah) widerspiegeln müssen.

Der Grundsatz prior in tempore potior in iure (“wer zu erst kommt mahlt zu erst”) ist im spanischen Konkursrecht ausgeschlossen worden, und somit stehen allen Gläubigern gleiche Rechte zu (im Gegensatz zur alten Gesetzeslage, nach der z.B. Banken vor Privaten befriedigt wurden). Das Konkursgesetz sieht ausnahmsweise bevorrechtige Gläubiger (wie z.B. das Finanzamt oder die Krankenkasse) und privilegierte Forderungen (wie z.B. Löhne und alle Schulden, die für das Weiterführen des Unternehmens nötig sind) vor. Zu den Bevorrechtigten gehört auch der Gläubiger, der den Antrag auf Konkurs gestellt hat, sein Anteil an der Masse erhöht sich um 25%. In diesem Zusammenhang versteht man das Interesse der Gläubiger einen Antrag vor Gericht zu stellen, wenn sie erfahren, dass das Unternehmen seiner Zahlungspflicht nicht nachkommen kann.

Nach der Insolvenzanmeldung haben die Gläubiger nur einen Monat ab der letzten Publikation der Insolvenzeröffnung, die im Beschluss angeordnet ist, um ihre Forderungen anzumelden. Nachdem alle Forderungen angemeldet sind, wird ein Konkursverwalter („administración concursal“) bestellt, der zuerst die Konkursmasse feststellt. Ein Konkursabkommen („convenio“) muss dann vor Gericht erfolgen. Können die Gläubiger kein Einverständnis über bestimmte Punkte dieses Abkommens erzielen, entscheidet der Richter über diese.

Wenn der Konkurs angeordnet wird, beginnt ein langwieriger Prozess der nur abgeschlossen werden kann wenn: – der Beschluss über die Eröffnung des Insolvenzverfahrens nicht den gesetzlichen Bestimmungen entspricht,
- die Durchführung des Insolvenzplans die Befriedigung aller Gläubiger ermöglicht hat,
- alle Gläubiger auf den Prozess verzichtet haben,
- oder wenn es nicht genug Masse (Güter und Rechte) gibt um die Gläubiger zu befriedigen.
Im letzten Fall, kann das eingestellte Verfahren innerhalb von fünf Jahren wieder aufgenommen werden, wenn neues Vermögen aufgefunden wird oder wenn das Unternehmen wieder Gewinne erwirtschaftet.

Ob wir Ihnen in diesem Zusammenhang behilflich sein können, überprüfen wir gerne für Sie. Bei entsprechenden Fragen können Sie sich gerne an Abogada Diana Hidalgo oder RA Jörg-André Harnisch wenden.